Bostadsrätt - att bo i en bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus och till föreningens medlemmar, upplåta lägenheter med nyttjanderätt utan begränsning i tid. En bostadsrättsförening har inget vinstsyfte. 

En bostadsrättsförening är öppen för alla och kan i princip inte vägra någon medlemskap om personen uppfyller villkoren i stadgarna.

Bostadsrätten innebär ett gemensamt ägande med många intressen som ska tillgodoses. Därför finns det ett antal grundläggande principer att förhålla sig till. Att känna till dessa gör det enklare att förstå boendeformen.

En bostadsrättsförenings ändamål

I bostadsrättslagens första paragraf står att ”En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt”. Det omfattar såväl bostadslägenheter som lokaler och ändamålet ska framgå av föreningens stadgar. Den kooperativa grundsynen präglar tankarna bakom bostadsrättens ändamål. Syftet med bostadsrätt är att genom samverkan skapa ett fördelaktigt boende såväl ekonomiskt som praktiskt.

Förutsättningar för en bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening är en självständig juridisk person, som bildas av minst tre fysiska eller juridiska personer och det måste finnas minst tre lägenheter som kan upplåtas med bostadsrätt. En upplåtelse kan enkelt förklaras som när bostadsrätterna skapas. Föreningen måste även ha en styrelse med minst tre personer, en revisor och anta stadgar för föreningen. Innan bostadsrätterna får upplåtas måste det finns en ekonomisk plan registrerad hos Bolagsverket.

Samverkan och tolerans

Bostadsrättsföreningen bygger som sagt på den kooperativa grundtanken, alltså människor i samverkan. När människor kommer samman uppstår lätt konflikter om de inte accepterar varandras skilda uppfattningar. I bostadsrättsföreningar är konfliktytorna ovanligt många. Detta beror ofta på att den enskildes intresse av att skydda och gärna förbättra sin investering står emot föreningens intresse och skyldighet att tillgodose alla medlemmars intressen. Privatekonomi och personlig vinning står mot helhetens intresse. Bostadsrättsformen innebär därför en avvägning mellan dessa ibland motstridiga intressen. Den enskildes rätt måste ibland stå tillbaka för föreningens intressen.

I den kooperativa grundtanken finns också en slags idé om att alla i föreningen jobbar tillsammans för att förvalta fastigheten på bästa sätt. En god idé är därför att så långt möjligt turas om med att tjänstgöra i styrelsen.

Demokratisk organisation

En bostadsrättsförening har en demokratisk uppbyggnad med föreningsstämman som högsta beslutande organ. Det är medlemmarna som bestämmer vilka som ska få förtroendet att sitta i styrelsen och därmed uppdraget att förvalta föreningen. Medlemmarna tillsätter även andra förtroendevalda som revisorer och valberedning. Genom att uppmuntra medlemmarna till att lämna motioner till stämman och hålla dem informerade om vad som är på gång i föreningen skapas en känsla av delaktighet. Det ökar även engagemanget för att delta på stämmorna och utöva sin röst samt att ställa upp för uppdrag i styrelsen.

I en demokratisk organisation är det majoriteten av medlemmarna som blir beslutsfattande. För vissa beslut finns det ett minoritetsskydd till exempel när stämman behandlar frågan om ansvarsfrihet för styrelsen och vid beslut om särskild granskare.

Att förstå de demokratiska spelreglerna är därför viktigt för att skapa arbetsro och förståelse för styrelsens arbete och för att i grunden åstadkomma goda boendeförhållanden.

Boende till självkostnad

Bostadsrättsföreningen är en organisation som enbart ska gynna föreningens egna medlemmar, vilket kallas för självkostnadsprincipen. Det finns alltså ingen aktör utanför föreningen som ska tillgodoses och inte heller något vinstintresse. Själva ”avkastningen” till medlemmarna ligger i en bra boendekostnad, bra boendemiljö och en möjlig värdestegring på den egna bostadsrätten.

Lagar och regler måste följas

Genom lagar och regler har samhället visat att det ställs krav på bostadsrättsföreningar. Lagstiftningen är till stora delar tvingande, vilket innebär att föreningen måste följa lagstiftningen. Andra regler är frivilliga, vilket betyder att stadgarna kan innehålla regler som avviker från lagen. Vissa viktigare bestämmelser är till och med straffsanktionerade med böter eller fängelse. Föreningen eller styrelsen kan även drabbas av skadeståndsskyldighet om föreningsintressena åsidosätts. En styrelseledamot kan aldrig skylla på att denne inte kände till reglerna.

Principen om medlemmars lika behandling

Det finns en viktig princip som innebär att alla medlemmar ska behandlas lika – likhetsprincipen. Den handlar, precis som det låter, om att alla medlemmar ska behandlas lika − i liknande situationer.
Men olika behandling av medlemmar kan vara tillåten om föreningen kan visa att det finns sakliga motiv. Därmed kan föreningen utan att bryta mot principen fatta beslut som enbart en viss grupp av medlemmar har nytta av. Ett exempel kan vara ett renoveringsbeslut som gäller den gemensamma tvättstugan i huset. Samtliga medlemmar måste vara med och betala trots att inte alla använder tvättstugan och får nytta av beslutet.

Om en styrelse eller en föreningsstämma bryter mot principen om lika behandling genom att gynna eller missgynna medlemmar på ett osakligt sätt kan domstol förklara beslutet ogiltigt.

Genom att sträva efter att behandla alla medlemmar lika ökar förutsättningarna för trivsel och god stämning i föreningen.